Jurisprudencia

Cabecera: Arrendamientos urbanos. Subasta judicial de la vivienda arrendada que forma parte de una división horizontal tumbada. Concurso de acreedores. Derecho de adquisición preferente sobre la finca. Artículo 25 LAU. Derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario. Requisitos de comunicación a arrendadora sobre la subasta. Plazo para ejercitar el derecho de retracto, comienza cuando se dicte el auto o decreto de adjudicación y dispone de 30 días naturales.
Jurisdicción: Civil
Origen: Juzgados de lo mercantil
Fecha: 08/01/2018
Tipo resolución: Sentencia Sección: Segunda
Número Sentencia: 34/2018 Número Recurso: 589/2013
Numroj: SJM MU 572:2018
Ecli: ES:JMMU:2018:572
Voces sustantivas: Acción de retracto, Arrendamientos urbanos, Compraventa, Concurso de acreedores, Consignación, Derecho de tanteo, Propiedad horizontal, Registro de la propiedad, Retracto, Condiciones suspensivas, Consignación del precio, Derecho de adquisición preferente, Plazo de ejercicio, Renta, Retracto legal, Venta en pública subasta, Aprobación judicial, Comunicaciones escritas, Derecho a la tutela judicial efectiva, Finca registral, Legitimación activa, Lotes, Marcas, Plazos, Propiedad
Voces procesales: Incidente concursal, Avales, Administración concursal, Alegaciones de las partes, Aprobación del remate, Causas de oposición, Créditos contra la masa, Demandas incidentales, Derecho a la tutela judicial efectiva, Derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, Notificaciones, Subasta, Providencias

ENCABEZAMIENTO:

JDO. DE LO MERCANTIL N. 2
SENTENCIA: 00034/2018
S E N T E N C I A
JUEZ QUE LA DICTA: FRANCISCO CANO MARCO
Lugar: MURCIA
Fecha: ocho de enero de 2018
Demandante: Alicia
Demandado: PROMILORCI, S.L. , SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA SAREB, ADMINISTRACION CONCURSAL DE PROMILORCI S.L.
Procedimiento: INCIDENTE CONCURSAL COMUN 0000589 /2013 0001
Vistos por mí, FRANCISCO CANO MARCO, Magistrado- Juez del Juzgado de lo Mercantil nº2 de Murcia, los presentes autos de incidente concursal ico1 derivado de procedimiento concursal nº 589/2013, promovidos por Alicia , representada por el Procurador DIAZ MORALES y defendida por el Letrado ALAMO BERNAL, contra SAREB SA, representada por el Procurador BERENGUER LOPEZ y defendida por el Letrado CARTAGENA, contra PROMILORCI SL y contra la administración concursal, y atendiendo a los siguientes:

ANTECEDENTES DE HECHO:

PRIMERO - Que por la representación de la parte actora se interpuso demanda incidental en la que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba solicitando que se dictara sentencia por la que declare y acuerde que la actora es titular de un derecho de adquisición preferente sobre le vivienda número 16 de la edificación situada en la parcela M1 del plan parcial sector B, de Torre Guil, unidad de actuación forzosa Valley Fase I, finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº6 de Murcia y con referencia catastral NUM001 , lote nº4 y referencia NUM002 , en las mismas condiciones o a igual de condiciones que la oferta o puja máxima por importe de 93.387,36 euros, realizada por la entidad SAREB SA en la subasta celebrada en los autos de Concurso Ordinario nº 589/2013 de este juzgado, ordenando a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración con los efectos inherentes, con expresa imposición de costas.
SEGUNDO - Que admitida a trámite la demanda, se dispuso el emplazamiento de los demandados para que el término legal comparecieran en autos y contestaran a la demanda, habiendo contestado a la demanda SAREB SA y la administración concursal de PROMILORCI SL oponiéndose a la misma.
TERCERO - Solicitada por las partes personadas la celebración de vista, se citó a las partes para que comparecieran a la celebración del juicio verbal, que se llevó a efecto en el día y hora señalados. En el acto del juicio, las partes se ratificaron en sus escritos iniciales, llevándose a cabo la práctica la prueba propuesta declarada pertinente, con el resultado que obra en autos y se declaró conclusa la vista, quedando los autos vistos para sentencia.
En fecha 24 de octubre de 2017 la actora presentó escrito aportando aval bancario por la suma de 93.387,36 euros.
CUARTO - Que en la tramitación el presente procedimiento se han cumplido las prescripciones legales salvo el plazo para dictar sentencia dada la acumulación de asuntos.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO - La parte actora afirma ser titular de contrato de arrendamiento sobre la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº6 de Murcia propiedad de la concursada, que ha sido objeto de subasta en la que ha resultado mejor postor la SAREB SA, y ejercita derecho de adquisición preferente sobre la finca en las mismas condiciones por las que pujó en subasta dicha entidad.
SAREB SA se opone a la demanda en base a las siguientes razones; 1) que la acción no es ejercitada por todos los arrendatarios 2) que el derecho se ejercita superado el plazo de 30 días desde que se tuvo conocimiento de la venta y sus condiciones. 3) que falta la consignación del precio del remate. 4) que el contrato de arrendamiento se encontraba sujeto a condición suspensiva que no fue cumplida. 5) que la actora conocía que en caso de adjudicación se resolvería el contrato. 6) que concurre la excepción prevista en el artículo 25.7 LAU pues la finca forma parte de una división horizontal tumbada.
La administración concursal se opone a la demanda por considerar que la parte actora era titular del derecho de adquisición preferente, pero no lo ejercitó cuando fue debidamente informada de la proximidad de la subasta y sus consecuencias.
SEGUNDO - Vistas las alegaciones de las partes, y siendo que la principal cuestión controvertida es sí la actora ha ejercitado correctamente el derecho de adquisición preferente, analizaremos, en primer lugar, distintas causas de oposición de menor entidad, pero cuya estimación impediría entrar a conocer sobre el fondo de las cuestiones planteadas.
En primer lugar, debe desestimarse la causa de oposición consistente en que la acción no es ejercitada por todos los arrendatarios.
Afirma la demandada SAREB SA que los arrendatarios de la vivienda sobre la que se ejercita el retracto son Alicia y Carlos Daniel , y el presente incidente se ejercita únicamente por la primera.
Y no debe estimarse dicha causa de oposición pues, como afirma la parte actora y se desprende del contrato de arrendamiento de 8 de mayo de 2014 obrante en autos, si bien el contrato se preparó para ser firmado conjuntamente por los citados, finalmente solo fue firmado por la hoy demandante Alicia , siendo, pues, que la ausencia de firma del otro supuesto contratante, y de cualquier otro dato del que resulte que ha abonado las rentas del arrendamiento, excluye su condición de arrendatario y, por tanto, la falta de legitimación activa que se alega.
En segundo lugar, se alega por la demandada SAREB SA que el contrato de arrendamiento de 8 de mayo de 2014 se encontraba sujeto a condición suspensiva que no fue cumplida, por lo que no llegó a nacer a la vida jurídica, y no faculta para el ejercicio del derecho de adquisición preferente.
Es cierto que en el citado contrato se estableció que el mismo adquirirá firmeza una vez que la administración concursal diera traslado del mismo al juzgado de lo mercantil para dar publicidad al mismo en el tablón de Edictos por si alguien deseaba oponerse. Y también es cierto que dicha publicidad edictal no llegó a producirse.
Pero siendo igualmente cierto que el juzgado y los acreedores han tenido perfecto conocimiento del contrato a través de los oportunos informes de la administración, sin que ningún acreedor se haya opuesto a la existencia del mismo, así como que la actora ha ocupado la vivienda y ha abonado la renta, es obvio que no es posible ahora negar la existencia del contrato.
En tercer lugar, se alega por la demandada SAREB SA que la actora conocía que en caso de adjudicación se resolverá el contrato, tal y como resultaba del edicto de la subasta en la que la actora participó, y que indicaba "se encuentra en régimen de arrendamiento, que se resolverá una vez adjudicado el inmueble."
Y siendo cierto lo anterior, también es cierto que estas meras menciones no puede eliminar el derecho de adquisición preferente que ampara al arrendatario de una vivienda objeto de subasta conforme a reiterada jurisprudencia que analiza casos como el presente.
En cuarto lugar, se alega por la demandada SAREB SA que concurre la excepción prevista en el artículo 25.7 LAU pues la finca forma parte de una división horizontal tumbada.
Indica el citado artículo que " No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. "
Y entiende este juzgador que dicha excepción no es aplicable al caso de autos en que las viviendas se vendieron en lotes individuales, sin que hubiera oposición de la SAREB al plan del liquidación en este punto, siendo que si bien es cierto que la vivienda forma parte de una propiedad horizontal, no consta que se haya adjudicado SAREB todos los inmuebles que forman parte de dicha propiedad horizontal. Así, en el acto de la vista se manifiesta, sin oposición de contrario, que existen otros titulares de los inmuebles de la misma propiedad horizontal.
TERCERO - Resuelto lo anterior, y entrando a resolver sobre el derecho de adquisición preferente que postula la actora conviene recordar que el artículo 25 LAU establece sobre la materia;
"1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil , cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada."
Regula, pues, la LAU derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario, que encuentran serios problemas aplicativos cuando la venta se efectúa en subasta judicial, y más en un supuesto de concurso de acreedores como el presente.
Y lo anterior se afirma ya que en supuestos de subasta judicial antes de celebrarse la misma el derecho de tanteo resulta inoperante pues, como ocurrió en el presente caso, la administración concursal puede comunicar al arrendatario que se va a proceder a la venta en pública subasta, pero lógicamente no puede comunicar el precio, que solo se conocerá cuando se celebre la subasta.
Cabría plantearse si después de la subasta y antes del dictado del auto o decreto de adjudicación, debiera existir una comunicación al arrendatario para que pudiera ejercitar su derecho, pero esta comunicación no se ajusta a la mecánica de la subasta judicial que debe dar lugar al dictado de auto o decreto de adjudicación necesariamente.
Nuevos problemas surgen para el arrendatario si desea ejercitar el derecho de retracto pues existen serias dudas sobre cuando comienza el plazo para su ejercicio. Así, bien desde que se conoce el resultado de la subasta y se sabe con seguridad el precio y quien será el adjudicatario o bien desde que se dicta auto o decreto de adjudicación.
Pone de manifiesto esta problemática la STS de 21 de enero de 2014 cuando afirma;
No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC ) .
En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto. STS, del 22 de Julio del 2013, recurso: 687/2011 .
Esta Sala manteniendo la doctrina ya citada, consistente en que la venta judicial se entiende consumada desde el dictado del decreto de adjudicación por el Secretario judicial ( art. 674 LEC ), debe declarar que el retraso en el dictado del referido decreto no ha de perjudicar al arrendatario, en tanto que la consumación de la venta judicial debió efectuarse cuando todavía era arrendatario, dado que el retrayente ostentaba el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, como manifestación del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.2 de la Constitución ... "
En el caso de autos la arrendataria y hoy demandante Alicia ha ejercitado actos suficientes que denotan su intención de adquirir la vivienda mediante subasta o ejercitando en forma y plazo su derecho de adquisición preferente.
1) La citada participó como postora en la subasta de la vivienda que finalizó el 2 de febrero de 2017 con una puja máxima de 93.387,36 euros. En dicha fecha la actora conforme a la mecánica de funcionamiento de la subasta judicial no podía conocer quien era el mejor postor sino solamente la mejor puja. 2) en fecha 6 de marzo de 2017 la actora se personó en autos de concurso comunicando el derecho de adquisición preferente sobre la indicada finca, siendo remitida por el juzgado al incidente concursal para la resolución de la cuestión planteada. 3) en fecha 24 de marzo de 2017 formula la demanda que da lugar al presente incidente concursal. 4) en fecha 24 de octubre de 2017 la actora presentó escrito aportando aval bancario por la suma de 93.387,36 euros, siendo que la falta de consignación había sido puesta de manifiesto por SAREB SA en su escrito de contestación al presente incidente que se unió a autos el 3 de julio de 2017.
Es por ello que la presentación de la presente demanda incidental por la actora sin ejercitar un concreto derecho de tanteo o retracto, así se refiere la demanda genéricamente a derecho de adquisición preferente, y sin consignar precio alguno, tal y como sí hizo cuando a raíz de las contestaciones pudo advertir que su derecho al retracto se discutiría en el presente procedimiento, vino motivada por la opción adoptada por este juzgado a favor del incidente concursal, en la consideración de que el procedimiento incidental era el más útil y garantista para dar respuesta a las partes sobre la cuestión planteada, así como para resolver la cuestión en el marco del procedimiento concursal, evitando el dictado de auto o decreto de adjudicación sin resolver esta cuestión, y pretendiendo como es propio de todo concurso de acreedores la rápida finalización de éste a fin de evitar el surgimiento de nuevos créditos contra la masa.
Aporta la parte actora en el acto de la vista providencia dictada en el concurso de acreedores 286/2013 del juzgado mercantil nº1 de Murcia en la que en un supuesto similar al presente, y habiendo presentado diversos arrendatarios comunicaciones de su derecho de adquisición preferente tras la celebración de la subasta, se les comunica cual ha sido la mejor postura y se les requiere por cinco días para la consignación de dicha cantidad y todo ello para posterior traslado a la SAREB para que si no muestra oposición se dicte auto de adjudicación a favor del citado arrendatario. Igualmente, aporta auto de adjudicación en el mismo concurso en que, mostrando su conformidad SAREB, se adjudica finalmente el bien a los arrendatarios que habían ejercitado su derecho de adquisición preferente.
Es obvio que estas resoluciones dictadas en procedimientos distintos no vinculan a la hora de resolver el presente asunto, pero ponen de manifiesto un modo de actuar por el juzgado ante el vacío legal sobre el modo de ejercitar el derecho de adquisición preferente en caso de subasta judicial que garantiza los derechos del arrendatario, y evita que a la vista de la confusión legal en estos casos se dificulte extraordinariamente su derecho de adquisición preferente.
Visto todo lo anterior, debe concluirse
1) que la actora no ha podido ejercitar su derecho de tanteo pues no ha recibido comunicación escrita en los términos del artículo 25.2 LAU .
2) que conforme a la reiterada doctrina del TS, más arriba citada, el plazo para ejercitar su derecho de retracto por parte de la actora comenzaría una vez que se dicte el auto o decreto de adjudicación del referido bien.
En ese momento la actora dispondría de 30 días naturales para ejercitar su derecho consignando el precio al que expresamente se refiera el auto de adjudicación.
3) que siendo que la actora ya ha manifestado su opción por ejercitar su derecho de adquisición preferente en el presente procedimiento y ha realizado la oportuna consignación, y siendo que han sido desestimadas las causas de oposición de SAREB SA al ejercicio del derecho, por razones de agilidad y economía procesal, se estima oportuno estimar en la presente sentencia ejercitado correctamente este derecho y acordar el dictado de auto de adjudicación a favor de la demandante.
CUARTO- En cuanto a las costas, y en aplicación del artículo 196.2 Ley Concursal en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad dado que la cuestión planteada suscitaba serias dudas de derecho.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FALLO:

Que estimando la demanda interpuesta Alicia , representada por el Procurador DIAZ MORALES y defendida por el Letrado ALAMO BERNAL, contra SAREB SA, representada por el Procurador BERENGUER LOPEZ y defendida por el Letrado CARTAGENA, contra PROMILORCI SL y contra la administración concursal, procede efectuar los siguientes pronunciamientos;
- debo declarar y declaro correctamente ejercitado por la actora el derecho de adquisición preferente sobre le vivienda número 16 de la edificación situada en la parcela M1 del plan parcial sector B, de Torre Guil, unidad de actuación forzosa Valley Fase I, finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº6 de Murcia y con referencia catastral NUM001 , lote nº4 y referencia 075131, en las mismas condiciones o a igual de condiciones que la oferta o puja máxima por importe de 93.387,36 euros, realizada por la entidad SAREB SA en la subasta celebrada en los autos de Concurso Ordinario nº 589/2013 de este juzgado.
- debo acordar y acuerdo que se dicte auto de adjudicación sobre el referido bien a favor de la actora, con simultanea entrega a SAREB SA de la suma de previa materialización del aval obrante en autos.
Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Contra la presente sentencia cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial que, en su caso, deberá ser interpuesto ante este Juzgado, en el plazo de veinte días siguientes a su notificación.
Se le hace saber a las partes que para entablar el mencionado recurso deberán consignar el importe que, al efecto, señala la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial . Dicha consignación deberá efectuarse en la cuenta de este Juzgado, mediante ingreso en la cuenta expediente correspondiente al órgano y procedimiento judicial en que se ha dictado, debiéndose especificar en el campo concepto del documento Resguardo de ingreso que se trata de un "Recurso", seguido del código y tipo de recurso de que se trate ( 00- Reposición; 01- Revisión de resoluciones Secretario Judicial, 02- Apelación y 03- Queja); caso contrario no se admitirá a trámite el recurso.
Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos lo pronuncio, mando y firmo