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Título: Responsabilidad contractual y extracontractual en los arrendamientos urbanos
Fecha: / /2008

Número epígrafe: 1
Título epígrafe: Prólogo de Responsabilidad contractual y extracontractual en los arrendamientos urbanos

TEXTO:

El libro que en este momento tengo el placer de prologar constituye la tesis de su autora, la doctora María del Carmen Luque Jiménez, que le permitió obtener con la máxima calificación el Doctorado Europeo en Derecho otorgado por un tribunal presidido por mi maestro José María Miquel y formado por los profesores: Teodora Torres, Miquel Martín Casals, Michel Grimaldi y Carmen Arija.
Me complace prologar este libro porque supone uno de esos estudios que responde a lo que a mi juicio es una buena señal en los inicios de la carrera universitaria, la preocupación sobre algún tema que, en principio, parece no discutido y además con una cierta extensión en su aplicación y que cuando se profundiza en él no responde en absoluto a la idea inicial que de él se tenía. Este ha sido el caso de la profesora Luque.
María del Carmen Luque ya había mostrado su capacidad siendo alumna, fue una estudiante modelo con un magnífico expediente lo que dio lugar a que se incorporara a la Universidad de Málaga mediante la obtención de la beca de formación de profesorado universitario del Ministerio de Educación. Mientras realizaba los cursos de doctorado pensó en dedicar todo su esfuerzo al análisis de las responsabilidad civil y dentro de ella decidió que nada mejor que el llamado concurso entre la responsabilidad contractual y extracontractual en el que parecía creer firmemente. A medida que avanzaba en su estudio entendió rápidamente que aquello que parecía indiscutible no lo era tanto y que a su juicio no existían muchos supuestos de concurso entre ambas responsabilidades. Ello le condujo a introducirse en los arrendamientos urbanos porque tradicionalmente este contrato viene siendo calificado como el ejemplo típico en el que se plantea el concurso de ambas responsabilidades.
Para mostrar adecuadamente la calidad de esta monografía es imprescindible analizar el método utilizado. Tras el estudio adecuado de ambos tipos de responsabilidad, dogmáticamente correcto, sin pretender, además, introducir en la obra todo aquello que se ha estudiado, y que en cualquier caso se desprende del trabajo, plantea con precisión el problema objeto de análisis: en qué casos puede llegar a producirse el concurso entre la responsabilidad contractual y la extracontractual en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Para ello entiende la autora que previo a toda calificación es imprescindible delimitar exactamente el contenido del contrato, a qué se han obligado las partes y cuál es el ámbito de la responsabilidad derivada del incumplimiento de las obligaciones que surgen del contrato. Si el daño es consecuencia del incumplimiento de obligaciones contractuales, la responsabilidad sólo es contractual. Si por el contrario, no se debe a una trasgresión de un deber de conducta impuesto por el contrato, y se dan el resto de los requisitos, será sólo extracontractual. Se muestra así partidaria de la regla del non cumul entendiéndola como única alternativa posible para deslindar los límites entre los dos tipos de responsabilidad, lo que no significa que la responsabilidad extracontractual no se aplique nunca entre contratantes.
Un mérito muy relevante de este trabajo es el análisis de derecho comparado y el tratamiento jurisprudencial realizado.
Es importante resaltar el análisis comparativo que realiza la autora entre nuestro ordenamiento jurídico y el ordenamiento jurídico francés, entendiendo que la similitud existente en la regulación de la materia contribuye a que éste último proporcione criterios que pueden acomodarse a nuestro sistema. No cabe duda de que las largas estancias en el país cuyo ordenamiento se pretende analizar contribuyen y dotan al trabajo de una gran seguridad. La profesora Luque Jiménez obtuvo una beca que le permitió la estancia durante seis meses en la Universidad de París II con el profesor Grimaldi al que desde estas líneas expreso mi agradecimiento por su contribución en la formación de la autora. Dentro de nuestro país, María del Carmen Luque tuvo la suerte de ser acogida durante algún tiempo por el profesor Miquel Martín Casals y su magnífico equipo en la Universidad de Girona que le prestaron todo su apoyo en una materia tan difícil y en la que, sin duda, el profesor Martín Casals es uno de los grandes expertos.
Es digno de elogio el tratamiento jurisprudencial realizado por la autora que expone con rigor la doctrina jurisprudencial mediante su estudio exhaustivo, buscando siempre la ratio decidendi, que exige conocer perfectamente los hechos de las sentencias y exponerlos con precisión, evitando así un defecto, tan grave y común, como es considerar jurisprudencia a los obiter dicta. Buena muestra de ello viene dando, por otra parte, la autora que desde hace algunos años colabora de manera habitual en el Anuario de Derecho Civil así como en la Revista de Derecho Patrimonial, reseñando y comentando sentencias con rigor.
El mencionado análisis jurisprudencial ha hecho que la autora se plantee cuestiones procesales absolutamente importantes no sólo desde la teoría sino desde la práctica. Cuestiones que han condicionado la solución adoptada por los Tribunales en supuestos en los que el demandante había optado de modo exclusivo por un tipo de responsabilidad, y en realidad se trataba del contrario. Así, deduce del análisis de la jurisprudencia que cuando los Tribunales condenaban por el tipo de responsabilidad ejercitado en la demanda, aun tratándose de modo evidente del otro tipo de responsabilidad, lo hacían para evitar que la sentencia condenatoria fuese considerada incongruente y que el perjudicado no obtuviera el resarcimiento de los daños por haber errado en la calificación jurídica de la demanda, teniendo así que empezar un nuevo procedimiento judicial. Ofrece la autora, en este sentido, buenos argumentos respecto de la causa petendi, la congruencia y el principio iura novit curia.
Tras ofrecer al lector lo que sólo son algunas de las muchas cualidades que ofrece esta obra sólo me queda felicitar sinceramente a la doctora Luque por la formación adquirida, de la que este libro es una buena muestra, con la seguridad de que con su capacidad, tesón y fino juicio seguirá haciendo buenos planteamientos y ofreciendo buenas soluciones dentro de nuestro ordenamiento jurídico.
Ana Cañizares Laso
Catedrática de Derecho Civil
Universidad de Málaga

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-        Sistema de responsabilidad civil contractual y extracontractual, Madrid, 2001.

ABREVIATURAS:

ADC        Anuario de Derecho Civil
AJDI        Actualité Juridique Droit Immobilier
BGB        Bürgerliches Gesetzbuch
CC        Código Civil
C. de C.        Código de Comercio
CCJC        Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil
C.c.Q.        Código Civil de Québec
CE        Constitución Española
CGPJ        Consejo General del Poder Judicial
CNUV        Convención de Naciones Unidas sobre contratos de compraventa internacional de mercancías, hecho en Viena el 11 de abril de 1980 (BOE nº 20, de 30 de enero de 1991)
LAU        Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994, de 24 de noviembre (BOE nº 282, de 25 de noviembre)
LAU 1964        Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE nº 311, de 28 de diciembre)
LCGC        Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación. Ley 7/1998, de 13 de abril (BOE nº 89, de 14 de abril)
LCS        Ley de Contrato de Seguro. Ley 50/1980, de 8 de octubre, (BOE nº 250, de 17 de octubre)
LGDCU        Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Ley 26/1984, de 19 de julio (BOE nº 176, de 24 de julio)
LEC        Ley de Enjuiciamiento Civil. Ley 1/2000, de 7 de enero (BOE nº 7, de 8 de enero; corrección de errores en BOE nº 90 de 14 de abril y en BOE nº 180, de 28 de julio)
L.Enj.Civ.        Ley de Enjuiciamiento Civil. RD de 3 de febrero de 1881 (Gaceta nº 36 a 53, de 5 a 22 de febrero)
LEF        Ley de Expropiación Forzosa. Ley de 16 de diciembre de 1954 (BOE nº 351, de 17 de diciembre)
LGSS        Ley General de la Seguridad Social. Decreto 2065/1974, de 30 de mayo (BOE nº 147 y 149, de 20 y 22 de junio)
LH        Texto Refundido de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (BOE nº 58, de 27 de febrero)
L.Nav.Aér.        Ley de Navegación Aérea. Ley 48/1960, de 21 de julio (BOE nº 176, de 23 de julio)
LOE        Ley de Ordenación de la Edificación. Ley 38/1999, de 5 de noviembre (BOE nº 266, de 6 de noviembre)
LPH        Ley sobre Propiedad Horizontal. Ley 49/1960, de 21 de julio (BOE nº 176, de 23 de julio)
LPI        Ley de Propiedad Intelectual. RDLeg. 1/1996, de 12 de abril (BOE nº 97, de 22 de abril), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, regularizando, aclarando y armonizando las disposiciones legales en la materia
LQR        The Law Quarterly Review
LRCPD        Ley de Responsabilidad Civil por los Daños Causados por Productos Defectuosos. Ley 22/1994, de 6 de julio (BOE nº 161, de 7 de julio)
LRCSCVM        RDleg. 8/2004 de 29 de octubre (Texto Refundido de la ley sobre responsabilidad civil y seguros en la circulación de vehículos a motor (BOE de 5 de noviembre)
LVPO        Ley de Viviendas de Protección Oficial. RD 2960/1976, de 12 de noviembre (BOE nº 311, de 28 de diciembre), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial
PECL        Principles European Contract Law
PETL        Principles European Tort Law
RCDI        Revista Crítica Derecho Inmobiliario
RDM        Revista de Derecho Mercantil
RDP        Revista de Derecho Privado
RDPatr        Revista de Derecho Patrimonial
RGD        Revista General de Derecho
RGLJ        Revista General de Legislación y Jurisprudencia
RJC        Revista Jurídica de Catalunya
RTD civ.        Revue Trimestrielle de Droit Civil

ÍNDICE:

Índice

PRÓLOGO        

ABREVIATURAS        

INTRODUCCIÓN        

PLANTEAMIENTO Y ESTRUCTURA        


CAPÍTULO I:
EL CONCURSO ENTRE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL Y EXTRACONTRACTUAL

INTRODUCCIÓN        

I.        DIFERENCIAS ENTRE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL Y EXTRACONTRACTUAL        
1.        Criterios de imputación de responsabilidad        
2.        Prueba de la culpa        
3.        Extensión del daño indemnizable        
4.        Capacidad del responsable        
5.        Pluralidad de responsables        
6.        Legitimación en caso de muerte de la víctima        
7.        Responsabilidad por hecho ajeno        
8.        Prescripción de las acciones        
9.        Recapitulación        

II.        DELIMITACIÓN DE LOS SUPUESTOS DUDOSOS        
1.        Ámbito de la responsabilidad contractual y extracontractual        
2.        Supuestos dudosos        
2.1.        En función del tiempo        
2.2.        En función de las personas        
2.3.        Obligaciones de seguridad        
2.4.        Situaciones paracontractuales        

III.        SOLUCIONES TEÓRICAS AL CONCURSO DE RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL Y EXTRACONTRACTUAL        
1.        Ideas previas. La congruencia procesal        
2.        Teoría de la no acumulación        
3.        Teoría de la acumulación. Sistema opcional        
4.        Teoría del concurso de normas        
5.        Soluciones jurisprudenciales al concurso de responsabilidades        
5.1.        Criterio de la órbita de lo pactado        
5.2.        Combinación de criterios        


CAPÍTULO II:
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: OBLIGACIONES DE LAS PARTES

INTRODUCCIÓN        

I.        IDEAS PREVIAS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS EN LA LEGISLACIÓN ESPECIAL        
1.        Características de la LAU de 1994        
2.        Régimen aplicable        
3.        Naturaleza de las normas        

II.        LAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO        
1.        Obligaciones del arrendador        
1.1.        Entrega al arrendatario de la finca objeto del contrato        
1.2.        Realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar en estado de servir al uso a que ha sido destinado        
1.2.1.        Alcance de la expresión reparaciones necesarias        
1.2.2.        Características        
1.2.3        Posibilidad de pactos en contra        
1.2.4        Exclusión        
1.2.5        Supuestos comprendidos dentro de esta obligación        
1.3.        Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento        
1.3.1.        Alcance de la obligación        
1.3.2.        Distinción entre perturbación de hecho y de derecho        
1.3.3.        Posibilidad de pactos en contra        
1.3.4.        Protección interdictal en las relaciones arrendaticias        
1.3.5.        Usurpación o novedad dañosa        
1.3.6.        Concurrencia comercial        
1.3.7.        No variar la forma        
1.4.        Vicios ocultos        
2.        Obligaciones del arrendatario        
2.1.        Uso diligente. Alcance de la obligación del arrendatario        
2.1.1.        Significado de la expresión «personas de la casa»        
2.2.        Reparación de la finca        
2.2.1.        Puesta en conocimiento del arrendador de la necesidad de efectuar reparaciones..........        
2.2.2.        Tolerar reparaciones urgentes y mejoras...        
2.2.3.        Reparaciones urgentes        
2.2.4.        Reparaciones por desgaste a causa del uso ordinario        
2.2.5.        Obras con autorización expresa del arrendador        
2.2.6.        Adecuación a la situación de minusvalía.....        
2.3.        Devolución de la finca        
2.4.        Alcance de las obligaciones en el subarriendo y la cesión de arrendamiento        
2.4.1.        Subarriendo        
A)        Arrendador y arrendatario.....        
B)        Arrendador y subarrendatario        
C)        Subarrendatario y subarrendador        
2.4.2.        Cesión        


CAPÍTULO III:
DAÑOS CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES

INTRODUCCIÓN        

I.        DAÑOS SUFRIDOS POR EL ARRENDATARIO        
1.        Por incumplimiento de la obligación de entregar la cosa en forma adecuada        
2.        Por incumplimiento de la obligación de realizar reparaciones        
2.1.        Límite a esta obligación        
2.1.1.        Pérdida de la finca        
2.1.2.        Declaración firme de ruina        
2.2.        Acciones para exigir las reparaciones        
3.        Por incumplimiento de la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento..............        
3.1.        Perturbaciones del arrendador        
3.2.        Perturbaciones a causa de fuerza mayor..............        
3.3.        Perturbaciones de terceros        
3.4.        Perturbaciones de otro arrendatario del mismo arrendador        
3.5.        Por incumplimiento de la prohibición de variar la forma        
4.        Por vicios ocultos        
5.        Referencia a la obligación de seguridad del arrendador en el ordenamiento jurídico francés        
6.        La cuestión del daño moral        

II.        DAÑOS SUFRIDOS POR EL ARRENDADOR        
1.        Por incumplimiento de la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia        
1.1.        Supuestos en los que no se considera responsable al arrendatario. Distinción de deterioro y mero uso        
1.2.        Referencia al supuesto de daños dolosos        
1.3.        Responsabilidad del arrendatario por los hechos de las personas de su casa        
2.        Por no poner en conocimiento del arrendador la necesidad de efectuar reparaciones        
2.1.        Opciones del arrendatario ante el incumplimiento de la obligación del arrendador de realizar reparaciones necesarias        
3.        Por oponerse a la realización de reparaciones        
4.        Por realizar obras inconsentidas        
5.        Especial referencia al supuesto de incendio        
5.1.        Responsabilidad del arrendatario en el supuesto de incendio en Francia: arts. 1733 y 1734 del Code Civil        
5.2.        Responsabilidad del arrendatario en el supuesto de incendio en España        
5.3.        Recapitulación        
6.        Seguros: acción subrogatoria y acción directa        
7.        Referencia a la obligación de seguridad del arrendatario        


CAPÍTULO IV:
LA CALIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANO

INTRODUCCIÓN        

I.        CUESTIONES PREVIAS        
1.        De carácter procesal: causa petendi e incongruencia        
2.        Motivos por los que no se concede indemnización.............        
2.1.        Ausencia de contrato de arrendamiento        
2.2.        Existencia de un pacto entre las partes        
2.2.1.        Cláusula por la que el arrendatario asume la obligación de realizar las reparaciones necesarias..        
2.2.2.        Cláusula de exoneración de responsabilidad del arrendador por daños y principio de no acumulación de responsabilidades.....        
2.3.        Falta de prueba de los daños        
2.3.1.        Necesidad de justificación del daño provocado como consecuencia de incumplimiento contractual        
2.3.2.        Lucro cesante        
2.3.3.        Por tener que concertar otro alquiler..........        
2.4.        Ausencia de nexo causal        
2.5.        Culpa de la víctima        
2.6.        Falta de prueba de la culpa del arrendatario        
3.        Cuantía de la indemnización        
3.1.        Daños personales        
3.2.        Objetos de uso corriente        

II.        CALIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD        
1.        Supuestos de concurso de responsabilidades        
1.1.        Daños personales y ocasionados en propiedad de un contratante        
1.2.        Causación dolosa de daños        
2.        Responsabilidad extracontractual        
2.1.        Daños sufridos entre las partes        
2.1.1.        Con independencia de que el daño lo cause arrendador o arrendatario        
A)        Daño en relaciones de vecindad: accidente en inmueble vecino        
A.1.        Arrendador daña al arrendatario....        
A.2.        Arrendatario daña otros bienes del arrendador no arrendados        
B)        Daño con ocasión del contrato: lesiones        
C)        Daño extraño al contrato de arrendamiento: atropello        
2.1.2.        Daño ocasionado por el arrendador al arrendatario        
A)        No formaba parte del contrato arrendaticio        
B)        No aplicabilidad del art. 1907 CC entre las partes. Daños al arrendatario por la declaración de ruina        
2.1.3.        Daño ocasionado por el arrendatario al arrendador        
A)        Límites de la vigencia del contrato en el tiempo        
2.2.        Daños y terceros        
2.2.1.        Causado por tercero al arrendatario        
A)        Personas de la construcción causantes del daño        
B)        Legitimación del arrendatario para reclamar contra tercero        
2.2.2.        Causado por la comunidad de propietarios al arrendatario        
A)        Especial referencia al ruido        
2.2.3.        Causado por arrendatario a tercero        
2.2.4.        Causado por arrendatario a comunidad de propietarios        
A)        Especial referencia al ruido        
2.2.5.        Causado por arrendador a terceros        
A)        Ausencia de responsabilidad del arrendador        
B)        Determinación de los supuestos en los que el arrendador responde        
3.        Responsabilidad contractual        
3.1.        Daño ocasionado por el arrendatario        
3.1.1.        Responsabilidad del arrendatario en caso de incendio        
3.2.        Daño ocasionado por el subarrendatario. Acciones que puede ejercitar el arrendador por los daños ocasionados por el subarrendatario        
3.3.        Daño ocasionado por el arrendador        
3.3.1.        Incumplimiento de las obligaciones del arrendador        
3.3.2.        Responsabilidad contractual indirecta del arrendador        
3.3.3.        Ámbito de beneficiarios por la responsabilidad contractual del arrendador..........        
A)        La víctima es familiar que habita en la vivienda arrendada        
B)        El tercero que sufre el daño es un visitante ocasional        
C)        Contrato con efecto protector respecto a terceros        
D)        Recapitulación acerca de los beneficiarios....        
4.        Corolario: ausencia de supuestos de concurso de responsabilidades        


ÍNDICE CRONOLÓGICO Y SISTEMÁTICO DE LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO Y DE LAS AUDIENCIAS PROVINCIALES        

BIBLIOGRAFÍA