Jurisprudencia

Cabecera: Arrendamientos urbanos. Contrato de arrendamiento de local de negocio. Responsabilidad extracontractual. Daños causados por un tercero. Prescripción de la acción ejercitada. Anulabilidad de la cláusula tercera del documento de extinción del contrato de arrendamiento. Acción subsidiaria de enriquecimiento injusto
Jurisdicción: Civil
Origen: Audiencia Provincial de Barcelona
Fecha: 15/06/2018
Tipo resolución: Sentencia Sección: Cuarta
Número Sentencia: 419/2018 Número Recurso: 963/2017
Numroj: SAP B 6426/2018
Ecli: ES:APB:2018:6426
Voces sustantivas: Anulabilidad, Arrendamiento de locales de negocio, Arrendamientos urbanos, Coacciones, Comunidad de bienes, Enriquecimiento injusto, Prescripción, Responsabilidad extracontractual, Seguridad social, Amenazas, Acción de enriquecimiento sin causa, Autonomía de la voluntad, Dolo, Incumplimiento de la obligación, Jubilación, Plazo de prescripción, Prescripción de la acción, Reparaciones necesarias, Responsabilidad contractual, Acción subsidiaria, Arrendamiento de local de negocio, Comunidades de bienes, Compañías suministradoras, Embargo, Extinción del contrato de arrendamiento, Intimidación, Marcas, Plazos, Plazos de prescripción, Propiedad, Reembolso
Voces procesales: Costas del procedimiento, Prueba, Prescripción, Recurso de apelación, Acción de enriquecimiento injusto, Prescripción de la acción, Presentación de la demanda, Representación procesal

ENCABEZAMIENTO:


Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0810242120148242342
Recurso de apelación 963/2017 -P
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Igualada
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 805/2014
Parte recurrente/Solicitante: Anibal
Procurador/a: Montserrat Montal Gibert
Abogado/a:
Parte recurrida: Esteban , Sacramento , Leandro , DIRECCION000 , CB
Procurador/a: Josep-Ramon Jansa Morell, Nuria Suñe Peremiquel
Abogado/a: ELISAISABEL SERRANO SALAMANCA
SENTENCIA Nº 419/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 15 de junio de 2018

ANTECEDENTES DE HECHO:


PRIMERO . En fecha 4 de julio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 805/2014 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Igualada a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMontserrat Montal Gibert, en nombre y representación de Anibal contra Sentencia - 02/01/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Josep- Ramon Jansa Morell, Nuria Suñe Peremiquel, en nombre y representación de Esteban , Sacramento , Leandro , DIRECCION000 , CB.


SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Desestimo la demanda interpuesta por Elsa Ribera Sierra en nombre y de Anibal contra Esteban , contra Sacramento contra Leandro y contra la Comunidad de Bienes " DIRECCION000 C.B." por prescripción de la acción extracontractual principal que se interpone y en cuanto a la subsidiaria no procede al no apreciarse enriquecimiento injusto a favor de los arrendadores, sino aplicación de la cláusula DÉCIMO SEXTA del contrato de arrendamiento de 16 de mayo de 2007.
Auto Aclaratorio Se procede a subsanar el error material de la Sentencia 13/2017 de 2 de enero de 2016 ya que por un error material de omisión imputable a esta Juzgadora no se hace mención en el Fallo de la Sentencia de la condena en costas a la parte actora y según lo prescrito en el artículo 394 de la LEC y en cambio sí se había recogido expresamente en el Fundamento de Derecho Sexto. Por lo que, se debe añadir al Fallo de la Sentencia la expresa condena en costas a la parte actora al haber sido rechazadas sus pretensiones.
Se mantienen los demás extremos de la sentencia.
TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 12/06/2018.
CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:


PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.
DON Anibal presenta demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad contra DON Esteban , DOÑA Sacramento , DON Leandro , y contra la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 C.B., en reclamación de la cantidad de 87.615,20 euros.
Expone que, en fecha 8 de octubre de 1987, DON Anibal suscribió un contrato de arrendamiento de local de negocio y un contrato de adquisición de negocio CAFÉ BAR.
El día 16 de mayo de 2007, DON Anibal suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con los sucesores de los arrendadores fallecidos.
En la madrugada del día 30 de diciembre de 2007, se produjo un escape de agua de la tubería exterior de la compañía AIGÜES DE RICAT S.L. que causó el hundimiento del suelo del local objeto de arrendamiento por parte del SR. Anibal ; los propietarios trasladaron al SR. Anibal que no disponían de seguro, a diferencia del arrendatario que disponía de seguro concertado con la compañía ZURICH; se trata de obras que afectaron a la estructura del local, permaneciendo el local cerrado durante cuatro meses; el arrendatario acometió obras que debía haber llevado a cabo la propiedad, con un coste de 195.799,67 euros; la compañía ZURICH abonó la suma de 106.457,27 euros; una vez ejecutadas las obras, se procedió a la apertura del local en el año 2008, coincidiendo con la crisis económica, produciéndose una bajada drástica de la facturación, y llegada la fecha de su jubilación en abril de 2013, el demandante se jubiló sin que la propiedad le hubiera abonado las obras ejecutadas.
Se reclaman las partidas no abonadas por la compañía ZURICH.
En marzo de 2013, DON Anibal adeudaba por razón de su negocio (en mayor medida por deudas a la Seguridad Social) la suma de 28.061,32 euros.
Apareció un interesado en el traspaso del local, DON Antonio , quien ofertó a DON Anibal la suma de 35.000 euros; los propietarios exigieron al SR. Anibal el 20% del importe del traspaso, lo que ascendía a 7.000 euros; la suma de estos dos importes, 28.061,32 euros más 7.000 euros, asciende a 35.061,32 euros, con lo que resulta que DON Anibal no obtuvo ningún beneficio por dicho traspaso sino que aun debió añadir 61,32 euros.
El día 3 de abril de 2013 se suscribió un documento de extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio, por el que los arrendadores se daban por totalmente saldados y finiquitados; el SR. Anibal no suscribió el contrato que incorporó la cláusula de saldo y finiquito mutua, mediante un acto propio, voluntario y libre, sino que el demandante se encontró inmerso en una situación de pánico ante la amenaza de los arrendadores de no suscribir el contrato si no se incluía la cláusula de saldo y finiquito mutua.
Por ello, se solicita como pretensión principal, la reclamación por las obras, que ascendieron a 87.615,20 euros.
Subsidiariamente, se interpone una acción de enriquecimiento injusto sin causa de los propietarios, por importe de 87.615,20 euros.
Por todo lo anterior, solicita se dicte sentencia mediante la que: a) Se declare que la parte arrendadora ha incumplido su obligación de realizar en el bien arrendado, las obligaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir al uso a que ha sido destinado.
b) Como consecuencia de lo anterior, se estime la acción de reclamación de cantidad en el mencionado importe de 87.615,20 euros.
c) Se declare la nulidad de la cláusula tercera, en su último párrafo, por la cual se declara el saldo y finiquito otorgado por ambas partes intervinientes en el contrato.
d) Subsidiariamente, y sólo para el caso de que el juzgador no estime la primera pretensión, se estime la acción de enriquecimiento injusto contra los demandados por la misma cantidad interesada de 87.615,20 euros.
e) Imposición de costas a la parte demandada.
DON Esteban , DOÑA Sacramento , DON Leandro y la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 C.B. se oponen a la demanda presentada.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DON Anibal contra DON Esteban , DOÑA Sacramento , DON Leandro , y contra la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 C.B., imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.
Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Anibal interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: a) La necesidad de las obras ejecutadas: ha quedado probado que las obras que son objeto de reclamación, no corresponden a una variación en la distribución del local para mejorar la afluencia de clientela, o para ampliar espacio, etc., sino que su única finalidad fue la de reparar el pavimento que se desplazó a causa de la fuga de agua, y después a reubicar y rehacer todos los elementos constructivos del interior del local que debieron ser sustituidos, reparados o recolocados a causa de la actuación llevada a cabo en el pavimento; b) tratándose de una relación contractual entre actora y demandada, el plazo de prescripción que debe aplicarse es el decenal, por lo que no cabe apreciar prescripción alguna; c) el pago de las obras; d) las coacciones económicas de la adversa en el momento de la suscripción del contrato de traspaso: el actor no pudo actuar en el marco de la autonomía de la voluntad sino que sufrió coacciones económicas que deben reputar inválido el consentimiento prestado por el demandante en el momento de resolver el contrato entre actor y demandados; e) error en el consentimiento; y f) la acción subsidiaria: debe apreciarse enriquecimiento injusto por parte de los demandados.
En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estimen íntegramente las acciones ejercitadas por la parte demandante, y todo ello, con expresa imposición de costas a la parte adversa.
La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución, con imposición de costas a la parte apelante.
SEGUNDO.-Responsabilidad extracontractual. Daños causados por un tercero. Prescripción de la acción ejercitada.
DON Anibal alega que la reclamación dimana de una relación contractual entre actora y demandada, por lo que el plazo de prescripción que debe aplicarse es el decenal por cuanto el arrendador tiene obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar el local arrendado en condiciones de ser usado para el fin convenido.
Por ello, la propiedad debió asumir las obras de conformidad a lo previsto en el artículo 21 de la LAU por remisión del artículo 30 del mismo texto legal , por lo que si estamos ante una reclamación que dimana de la relación contractual entre actora y demandada, el plazo de prescripción que debe aplicarse es el plazo general de 10 años del artículo 121.20 del Codi Civil de Catalunya pues se trata de una acción nacida de la obligación de asumir reparaciones por parte del arrendador, por lo que no cabe apreciar prescripción alguna.
No se niega que el arrendador tenga la obligación de realizar las reparaciones necesarias, como establece el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En este sentido, el incumplimiento de la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda o el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, cae dentro de la estricta orbita de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y ha de desenvolverse en el ámbito de la responsabilidad contractual.
Sin embargo, es aplicable el régimen de la responsabilidad extracontractual, cuando existe una relación obligatoria previa, pero el daño no haya sido causado en la estricta órbita de lo pactado por tratarse de daños ajenos a la naturaleza del negocio aunque hayan acaecido en la ejecución del mismo ( SSTS 22 de julio de 1927 , 29 de mayo de 1928 , 29 de diciembre de 2000 ).
En el presente caso, los daños que se reclaman tienen su origen en la inundación sufrida el 30 de diciembre de 2007 como consecuencia de la rotura del ramal de la compañía AGUAS RIGAT S.A.
El día 30 de diciembre de 2007 se produce una inundación en el local sito en la Avenida de MONTSERRAT, número 25, de IGUALADA, denominado BAR MARSAL, por rotura del ramal de la compañía suministradora, causando inundación y el hundimiento parcial del pavimento del local BAR MARSAL, explotado por el demandante, entre dos y cinco centímetros.
Por lo tanto, la responsabilidad del arrendador no puede derivar del contrato de arrendamiento, por vulneración del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues ningún incumplimiento derivado del contrato de arrendamiento puede atribuirse a los propietarios del local, en cuanto a su obligación de mantener en perfecto estado el local arrendado.
El arrendador no responde de los daños directos o indirectos que pueda ocasionar la actuación de un tercero.
En consecuencia, la acción que se ejercita no puede ser la contractual derivada del artículo 21 de la LAU con un plazo de prescripción decenal, sino la de responsabilidad extracontractual, que se halla prescrita.
TERCERO .- Anulabilidad de la cláusula tercera del documento de extinción del contrato de arrendamiento.
Como segundo motivo de recurso, DON Anibal alega que no pudo actuar en el marco de la autonomía de la voluntad sino que sufrió coacciones económicas de la adversa en el momento de la suscripción del contrato de traspaso por lo que se debe reputar inválido el consentimiento prestado por el demandante en el momento de resolver el contrato de arrendamiento.
Opone la existencia de error en el consentimiento en la celebración de dicho documento.
DON Anibal sostiene que el día 3 de abril de 2013 suscribió el documento de extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio, por el que los arrendadores se daban por totalmente saldados y finiquitados, coaccionado por los arrendadores de no suscribir el contrato si no se incluía dicha cláusula de saldo y finiquito, por lo que, aterrado con la posibilidad de no poder saldar sus deudas, accedió a firmar el contrato de extinción sin que le quedara más opción.
Por ello, su consentimiento estuvo viciado al haber prestado el mismo mediante amenaza e intimidación habiendo medida dolo por la contraparte, por lo que debe procederse a la anulabilidad de la cláusula relativa al saldo y finiquito de conformidad con lo previsto en el artículo 1.300 del Código Civil , y por ende, tenerla por no puesta.
De la prueba practicada en el acto de la vista, concretamente de la declaración de DON Antonio , se desprende que el documento de extinción de contrato de arrendamiento de fecha 3 de abril de 2013, al folio 187, se suscribió sin coacción alguna hallándose presentes todas las partes debidamente acompañados de sus asesores legales.
Ha quedado probado que DON Anibal estuvo en todo momento acompañado de la Letrada que firma la demanda, y que ambos salieron de la sala en varias ocasiones para hablar de lo que consideraron conveniente.
Constan en autos borradores de dicho contrato y correos electrónicos remitidos entre los asesores de una y de otra parte, prueba de que DON Anibal conoció y consintió las condiciones del documento de extinción del contrato de arrendamiento.
De todo lo anterior se desprende que existió una negociación contractual y que no hubo engaño, coacción o error, pues el actor actuó en todo momento debidamente asesorado y transcurrió un año y medio desde la firma de dicho documento (3 de abril de 2013) hasta la presentación de la demanda (24 de octubre de 2014), prueba de que conocía las condiciones pactadas.
DON Anibal percibió por el traspaso del local la suma de 28.000 (35.000 euros menos 7.000 euros).
Y no pueden imputarse a los arrendadores las deudas del demandante por importe de 28.061,32 euros.
Por lo tanto, no puede apreciarse que los demandados engañaran o coaccionaran al demandante para suscribir el documento de extinción del contrato de arrendamiento pues DON Anibal estuvo en todo momento acompañado por su Letrada y, por lo tanto, actuó debidamente asesorado, por lo que el documento de extinción del contrato de arrendamiento es perfectamente válido al reunir todos los requisitos legales para su efectividad y vigencia entre las partes.
CUARTO.-Acción subsidiaria de enriquecimiento injusto.
Como petición subsidiaria, se interpone la acción de enriquecimiento sin causa por parte de los demandados.
Expone el apelante que como consecuencia de la inundación en el local arrendado, realizó una inversión de 194.072,47 euros, no habiendo abonado los arrendadores a día de hoy cantidad alguna al SR. Anibal , el cual se ha visto resarcido, por la compañía aseguradora ZURICH (compañía aseguradora de AIGÜES DE RICAT S.L.), sólo en la cantidad de 106.457,27 euros, por lo que concurren los requisitos que viene exigiendo la Jurisprudencia para aplicar la teoría del enriquecimiento injusto.
El demandante realizó las obras que, según su criterio eran necesarias para continuar con la actividad.
En el presente caso, no cabe apreciar la existencia de enriquecimiento injusto, atendiendo a las cláusulas del contrato, que establecen, en la cláusula décima, último párrafo, al folio 44, que las modificaciones realizadas en el local arrendado (en cuanto a instalaciones) quedarán en beneficio de la propiedad, sin derecho a reclamación alguna por parte del arrendatario y la cláusula decimosexta, al folio 44, que dispone que, en todo caso, las obras autorizadas serán a cuenta y cargo del arrendatario, quedando en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación en momento alguno.
De todo lo cual, se deduce la renuncia del arrendatario al derecho de reembolso de los gastos invertidos en la mejora o transformación del local.
En consecuencia, no concurren en el presente caso los requisitos que permiten apreciar la existencia del enriquecimiento injusto.
Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.
QUINTO.- Costas.
Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.
Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

FALLO:

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Anibal contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de IGUALADA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 805/2014, de fecha 2 de enero de 2017, subsanada por auto de fecha 18 de abril de 2017, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.
Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.